양도소득세 계산 방법 총정리

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양도소득세 계산 방법 총정리

비과세·감면 혜택까지 한 번에 이해하기

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✔ 양도소득세란?

부동산·주식 등의 자산을 팔아 이익이 발생하면 부과되는 세금입니다.
양도에는 매매뿐 아니라 교환·경매 등 실질적으로 대가를 받고 소유권이 이전되는 모든 거래가 포함됩니다.

반대로, 단순 공유지 분할처럼 실질적인 이익이 없는 경우는 양도로 보지 않습니다.

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✔ 양도소득세 셀프 계산 5단계

1단계부터 차례로 따라가면 누구나 직접 계산할 수 있습니다.

① 양도차익

양도가액 − (취득가액 + 필요경비)

• 취득가액: 매입가 + 취득세·등록세 등 부대 비용
• 필요경비: 중개수수료, 법무사비용 등 증빙된 비용

② 양도소득금액

양도차익 − 장기보유특별공제

③ 과세표준

양도소득금액 − 기본공제(연 250만 원)

④ 산출세액

과세표준 × 해당 세율 − 누진공제

⑤ 납부세액

산출세액 − 공제·감면 세액

➡ 최종 금액이 실제 납부해야 하는 양도세

 

국세청 홈텍스 양도세셀프계산하기

 

https://hometax.go.kr/websquare/websquare.html?w2xPath=/ui/pp/index_pp.xml&menuCd=UTERNAAU62

국세청 홈택스

 

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✔ 양도소득세 세율 구조

세율은 과세표준 구간별 누진세율이 적용됩니다.
금액이 커질수록 세율도 올라 40% 이상 단계도 있으며,
자산 종류·보유기간·다주택 여부에 따라 중과세율이 적용될 수 있습니다.

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✔ 비과세 & 감면 혜택 정리

1) 1세대 1주택 비과세

다음 조건을 충족하면 양도세가 면제될 수 있습니다.

• 국내 1주택 보유
• 2년 이상 보유
• 조정대상지역에서 ’17.8.3 이후 취득했다면 2년 이상 거주 필수
• 양도가액 12억 원 이하
  • 12억 초과 시 초과분에 대해 과세

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2) 장기임대주택 비과세

최근 개정으로,
기준시가 6억 이하 장기임대주택을 보유한 임대인의 경우
본인 거주주택 매도 시 횟수 제한 없이 비과세 혜택이 적용됩니다.

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3) 농지·어촌주택 감면

일정 지역의 농지나 어촌주택을 장기간 보유·이용한 경우
양도세가 크게 감면될 수 있는 제도가 있습니다.

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4) 장기보유특별공제

보유 기간이 길수록 공제율이 커지는 대표적 절세 혜택입니다.

• 토지·건물: 최대 약 30%
• 1세대 1주택: 보유+거주기간 합산 시 최대 80%까지 가능

장기보유공제 적용 여부만 잘 체크해도 세액이 크게 달라집니다.

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✔ 절세 전략 6가지

양도세는 준비만 잘하면 크게 줄일 수 있습니다.

1. 증빙자료 철저히 보관
   • 중개수수료, 법무사 비용, 취득 비용 등은 반드시 영수증 보관
2. 보유·거주기간 체크
   • 1세대 1주택 비과세는 ‘보유+거주’ 2년 여부가 핵심
3. 조정대상지역 여부 확인
   • 취득 시점 기준으로 비과세 요건이 달라짐
4. 다주택자 중과 고려
   • 매도 순서만 바꿔도 세금이 바뀜
5. 감면 대상 여부 파악
   • 농지·어촌주택·장기임대주택은 챙기면 큰 혜택
6. 신고·납부 기한 준수
   • 양도일 ‘다음 달 말일부터 2개월 이내’ 신고

 

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